Bonus Ristrutturazione 2026: La guida definitiva e aggiornata
Questa guida ti spiegherà tutto ciò che devi sapere, basandosi sulle informazioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate (guida ottobre 2025), sulla Legge di Bilancio 2026 e sulle circolari più recenti.
Nel complesso universo dei bonus edilizi italiani, con scadenze e normative in evoluzione, il Bonus Ristrutturazione rimane una delle agevolazioni più stabili. Tuttavia, con la proroga confermata dalla Legge di Bilancio 2026, l’aliquota al 50% è estesa fino al 31 dicembre 2026, ma solo per lavori sull’abitazione principale del proprietario. Per altri casi, si applicano aliquote inferiori, e dal 2027 scenderanno ulteriormente. Se stai pianificando ristrutturazioni, agisci entro il 2026 per massimizzare i benefici.
Cos’è il Bonus Ristrutturazione?
È un’agevolazione fiscale che ti permette di detrarre dall’IRPEF una parte significativa delle spese sostenute per i lavori. Il recupero avviene come uno sconto sulle tasse (IRPEF) in 10 rate annuali di pari importo.
Le nuove aliquote (2026-2028)
L’aliquota che ti spetta dipende dalla tipologia di immobile e da chi sostiene la spesa. Ecco lo schema ufficiale:
| Periodo | Abitazione principale (proprietario) | Altri immobili e beneficiari | Massimale di spesa |
|---|---|---|---|
| 2026 | 50% | 36% | 96.000€ |
| 2027 | 36% | 30% | 96.000€ |
| Dal 2028 | 30% | 30% | 48.000€ |
Attenzione: la Legge di Bilancio ha introdotto un limite per chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000€. La somma di tutte le detrazioni non potrà superare una cifra base (es. 14.000€ per redditi tra 75-100k), che aumenta in base al numero di figli (quoziente familiare).
- Qui trovi tutte le informazioni sulla capienza IRPEF, plafond e il calcolatore interattivo: Detrazioni 2026: tra limiti e capienza fiscale. Quanti soldi perdi? [SIMULATORE INTERATTIVO]
Lavori su più anni: il principio di cassa
Cosa succede se inizi i lavori in 2026 e finisci in 2027?
Per le persone fisiche vale il “principio di cassa”: non conta la data dei lavori, ma la data in cui effettui i pagamenti. Le spese pagate nel 2026 seguiranno le regole del 2026, quelle pagate nel 2027 le regole del 2027.
Riferimento: Art. 16-bis TUIR; Decreto 41/1998 (criterio cassa per persone fisiche)
Il massimale di 96.000€ si rinnova ogni anno. Se hai lavori grossi (es. 150.000€ totali), ti conviene pagare una parte in un anno e una parte in un altro per sfruttare due massimali pieni e detrarre quasi tutto.
Esempio 1: Proprietari prima casa
- Scenario: Marco e Sara, proprietari, pagano 20.500 € di lavori sulla loro abitazione principale nel 2025.
- Calcolo: Hanno diritto al 50% su 96.000€. Detrazione totale: 10.250 € (1.025 €/anno per 10 anni).
Nota: Se Marco e Sara pagano in proporzioni diverse (es. 60% Marco, 40% Sara), la detrazione si divide in proporzione ai pagamenti effettuati (es. 6.150€ Marco, 4.100€ Sara).
Esempio 2: Inquilino o seconda casa (aliquota 36%)
- Scenario: Giulia spende 20.000€ per rifare il bagno della casa dove è in affitto (o della sua casa al mare).
- Calcolo: 20.000€ x 36% = 7.200€ di detrazione totale. Rimborso: Riceverà 720€ all’anno per 10 anni.
Esempio 3: Superamento del massimale
- Scenario: Luca spende 110.000€ in un solo anno (2026) per ristrutturare casa.
- Calcolo: La detrazione si applica solo fino al tetto di 96.000€. I 14.000€ extra sono persi. Detrazione: 96.000€ x 50% = 48.000€ totali (4.800€/anno).
Esempio 4: Lavori a cavallo d’anno
- Scenario: Luca, proprietario (abitazione principale), paga 50.000€ nel 2026 e 30.000€ nel 2027 per lavori per 80.000€.
- Calcolo:
- Per le spese 2026: 50.000€ x 50% = 25.000€ di detrazione.
- Per le spese 2027: L’aliquota scende al 36%. Detrazione: 30.000 € x 36% = 10.800€.
A chi spetta il bonus ristrutturazione nel 2026
La platea dei beneficiari è ampia e include non solo i proprietari, ma tutti coloro che sostengono le spese e hanno un titolo idoneo sull’immobile.
I beneficiari con aliquota piena (il 50%)
Secondo le nuove regole in vigore dal 2025, l’aliquota potenziata al 50% (su un massimale di 96.000€) è riservata a una categoria specifica di persone che effettuano lavori sull’abitazione principale:
- Proprietari o nudi proprietari.
- Titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione).
- Eccezione Forze Armate/Polizia: Abitazione principale assimilata anche senza dimora personale, se unico immobile posseduto in Italia e non locato (Risposta Agenzia 244/2025, assimilazione IMU)
Tutti gli altri beneficiari con aliquota ridotta (il 36%)
Qui sta la novità cruciale. Per tutte le altre casistiche, l’aliquota applicabile per le spese sostenute nel 2026 è quella ordinaria del 36%. In questa categoria rientrano:
- I proprietari che effettuano lavori su seconde case o altri immobili non adibiti ad abitazione principale.
- Gli inquilini in affitto (locatari), anche se l’immobile è la loro abitazione principale.
- Condizioni: Devono avere un contratto di locazione regolarmente registrato e ottenere il consenso scritto del proprietario.
- I comodatari.
- Condizioni: Devono avere un contratto di comodato regolarmente registrato.
- I familiari conviventi del proprietario che sostengono le spese.
- Condizioni: La convivenza deve esistere prima dell’inizio dei lavori (attestata dall’anagrafe) e le fatture/bonifici devono essere a loro nome.
- Conviventi di fatto (registrati o autocertificati ai sensi Legge 76/2016)
I “casi particolari”
- Comproprietari (es. coniugi): La detrazione si ripartisce in base a chi ha sostenuto la spesa. L’aliquota del 50% si applica solo se l’immobile è abitazione principale per il comproprietario che paga.
- Eredi: L’erede che conserva la “detenzione materiale e diretta” dell’immobile può continuare a usufruire delle rate di detrazione residue del defunto.
- Principio Agenzia 7/2025: Detraibile rate residue anche se possesso acquisito post-successione, se mantenuto per intero periodo d’imposta; no se locato/comodato, salvo subentro
- Lavori in condominio: Per le parti comuni (tetto, facciate), ogni condomino detrae la sua quota millesimale. L’aliquota (50% o 36%) dipenderà dall’uso che fa del suo specifico appartamento (prima o seconda casa).
Requisiti e esclusioni fondamentali
Per avere diritto al bonus, l’immobile deve sempre rispettare queste condizioni:
- Essere situato in Italia.
- Essere un immobile a uso abitativo.
- NON essere un immobile di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9 sono spesso escluse dalle agevolazioni prima casa, verificare).
Quali lavori rientrano nel bonus?
Per le singole unità abitative, la regola è che la detrazione spetta solo per lavori di manutenzione straordinaria (o superiori). La semplice manutenzione ordinaria (es. pitturare le pareti) non è inclusa. Molti interventi straordinari richiedono un permesso come la CILA, ma esistono anche lavori in “Edilizia Libera” che danno comunque diritto al bonus.
Esempi di lavori ammessi (Manutenzione Straordinaria)
È la categoria più comune. Include opere per rinnovare o sostituire parti dell’edificio e degli impianti. Per questi lavori, di norma, è necessaria la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).
- Rifacimento bagno con rifacimento impianto idrico-sanitario.
- Spostamento di pareti interne (es. demolizione tramezzi per unire cucina e soggiorno).
- Rifacimento integrale dell’impianto elettrico o del gas.
- Installazione di ascensori interni.
Il caso speciale: Bonus senza CILA (Edilizia Libera)
Alcuni lavori danno diritto al bonus (perché sono “straordinari” o di efficientamento) ma spesso non richiedono permessi comunali (CILA) perché rientrano nell’Edilizia Libera.
Esempi comuni:
- Sostituzione caldaia o condizionatore (pompa di calore).
- Installazione di inferriate, porte blindate o allarmi (Bonus Sicurezza 2026).
- Sostituzione infissi (senza cambio forma/dimensioni). Leggi lo speciale: Sostituire infissi con Bonus Ristrutturazione.
- Leggi l’articolo dedicato a uno dei casi più frequenti Rifare il bagno con il Bonus Ristrutturazione
Come fare senza CILA?
Se nel tuo Comune questi lavori non richiedono permessi, non avrai un documento ufficiale con la data di inizio lavori (necessaria per capire in quale anno fiscale scaricare la spesa). Per avere diritto al bonus, la legge ti chiede di redigere una Dichiarazione Sostitutiva di Atto Notorio.
Non preoccuparti, non serve il notaio. È un’autocertificazione che puoi compilare a casa.
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Abbiamo preparato per te il fac-simile corretto da compilare.
- Compilalo con i tuoi dati e la descrizione dei lavori (es. “Sostituzione infissi”).
- Firmalo e conservalo insieme alle fatture (non devi portarlo in Comune, serve solo in caso di controlli fiscali o per il 730).
Interventi sulle parti comuni condominiali
In condominio le regole sono più larghe. Per i lavori sulle parti comuni (scale, tetto, facciata, giardino, atrio), ANCHE la manutenzione ordinaria è detraibile.
Esempi:
- Riparazione cancelli e grondaie.
- Tinteggiatura vano scale o facciata esterna.
- Riparazione del tetto o sostituzione tegole.
- Rifacimento pavimentazione del cortile.
Per aiutarti a capire se i tuoi interventi sono detraibili, ecco una tabella riassuntiva dei lavori ammessi nel 2026. Alla fine dell’articolo trovi un elenco dettagliato.
| Tipologia intervento | Singola unità abitativa | Parti comuni condominiali | CILA necessaria? | Note |
|---|---|---|---|---|
| Manutenzione Ordinaria (Pittura, riparazioni) | Non detraibile | Detraibile (es. tinteggiatura facciata, riparazione grondaie) | No | Approvazione assembleare per condomini |
| Manutenzione Straordinaria (Muri, impianti) | Detraibile (es. rifacimento bagno, impianto elettrico) | Detraibile (es. rifacimento tetto) | Sì, salvo edilizia libera | – |
| Edilizia Libera | Detraibile (es. sostituzione infissi, caldaia) | Detraibile (es. sostituzione serramenti comuni) | No (Atto Notorio) | Dichiarazione sostitutiva di notorietà |
| Sicurezza (es. allarmi, porte blindate) | Detraibile, se in intervento straordinario | Detraibile, se in intervento straordinario | Dipende | – |
| Ascensori/Montacarichi | Detraibile | Detraibile | No, se edilizia libera | Bonus Barriere 75% stop il 31/12/2025 |
Elenco basato sulla guida dell’Agenzia delle Entrate (ottobre 2025, confermata per 2026); non esaustivo, consulta fonti ufficiali per il tuo caso.
1. Manutenzione ordinaria
Opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, senza modifiche strutturali o impiantistiche significative.
- Esempi: Tinteggiatura di pareti, soffitti o infissi; rifacimento di intonaci interni; impermeabilizzazione di tetti o terrazze; sostituzione di pavimenti o infissi senza modifica di tipo, materiale o dimensioni; riparazione di recinzioni, grondaie o cancelli; verniciatura di porte o garage.
- Detraibilità su singola unità abitativa (casa tua): No, esclusa (salvo come “traino” da lavori straordinari, ad esempio se collegata a rifacimento impianti).
- Detraibilità su parti comuni condominiali: Sì (es. tinteggiatura facciata o vano scale; riparazione tetto o cancelli).
- Note: Non richiede CILA (edilizia libera), ma serve approvazione assembleare in condominio. Pagamento con bonifico parlante obbligatorio.
2. Manutenzione straordinaria
Rinnovo o sostituzione di parti strutturali degli edifici o realizzazione/ integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza alterare la volumetria o la destinazione d’uso.
- Esempi: Rifacimento integrale dell’impianto idraulico, elettrico o del gas; spostamento di pareti interne (es. demolizione tramezzi per unire stanze); installazione di ascensori o scale di sicurezza interne; sostituzione infissi con modifica di materiale o tipo; rifacimento di scale o rampe; installazione di pompe di calore o condizionatori (se non solo estetica).
- Detraibilità su singola unità abitativa: Sì.
- Detraibilità su parti comuni condominiali: Sì (es. rifacimento tetto o impianti comuni).
- Note: Di norma richiede CILA, salvo casi di edilizia libera (es. infissi senza cambio dimensioni: basta Dichiarazione Sostitutiva di Atto Notorio). “Traino” per finiture collegate (es. nuove piastrelle dopo rottura pavimento per impianti).
3. Restauro e risanamento conservativo
Interventi per conservare l’organismo edilizio e assicurarne la funzionalità, rispettando gli elementi tipologici, formali e strutturali.
- Esempi: Eliminazione di elementi di degrado; adeguamento altezze dei solai senza cambio volumetria; apertura di finestre per esigenze di aerazione; consolidamento di elementi strutturali (es. fondazioni o murature).
- Detraibilità su singola unità abitativa: Sì.
- Detraibilità su parti comuni condominiali: Sì.
- Note: Focus su conservazione senza trasformazioni radicali. Richiede spesso CILA o permessi comunali.
4. Ristrutturazione edilizia
Interventi che comportano trasformazioni dell’edificio, inclusa la demolizione e ricostruzione fedele.
- Esempi: Demolizione e ricostruzione con stesso volume (senza aumento); modifica della facciata; realizzazione di mansarde o balconi; trasformazione di soffitte in mansarde o balconi in verande; apertura di nuove porte o finestre; costruzione di bagni in ampliamento (senza nuova volumetria).
- Detraibilità su singola unità abitativa: Sì (se non si tratta di nuova costruzione).
- Detraibilità su parti comuni condominiali: Sì (es. interventi su facciate o tetti comuni).
- Note: Ammessa modifica di forma o sagoma solo per efficienza energetica, sismica o accessibilità (norme post-2020). Escluso aumento di volumetria non legato a rigenerazione urbana. Richiede permessi (CILA o SCIA).
5. Eliminazione barriere architettoniche
Installazioni per facilitare la mobilità interna ed esterna per persone con disabilità.
- Esempi: Installazione di ascensori, montacarichi o rampe; strumenti robotici o tecnologici per disabili gravi (es. servoscala o piattaforme elevatrici).
- Detraibilità su singola unità abitativa: Sì (dal 2026, poiché il Bonus Barriere 75% è scaduto al 31/12/2025).
- Detraibilità su parti comuni condominiali: Sì.
- Note: Non richiede CILA se in edilizia libera. Priorità a soluzioni per disabilità certificate.
6. Misure di sicurezza e antifurto
Interventi per prevenire infortuni domestici o atti illeciti.
- Esempi: Installazione di allarmi, telecamere o videocitofoni; grate, inferriate o porte blindate; rilevatori di gas; vetri antisfondamento; corrimano o apparecchi di rilevazione incendi.
- Detraibilità su singola unità abitativa: Sì (anche senza opere murarie, se in edilizia libera).
- Detraibilità su parti comuni condominiali: Sì (es. sistemi di sicurezza comuni).
- Note: Pagamento con bonifico parlante. Kit “plug & play” detraibili se fatturati correttamente.
7. Altri interventi specifici
- Esempi: Bonifica dall’amianto; opere per prevenire infortuni domestici (es. parapetti); cablatura degli edifici per reti dati; interventi per contenimento inquinamento acustico (con certificazione di riduzione rumore).
- Detraibilità su singola unità abitativa: Sì.
- Detraibilità su parti comuni condominiali: Sì (se applicabile).
- Note: Requisiti specifici (es. certificazione per acustica). Non include lavori fai-da-te senza impresa.
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Cosa NON è MAI detraibile
Per evitare errori, ricorda che sono sempre esclusi dal bonus:
- Lavori su immobili non abitativi (uffici, negozi).
- Lavori su immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9).
- Manutenzione ordinaria se eseguita sulla tua singola abitazione.
- Sostituzione/nuova installazione caldaie fossili.
- Spese trasloco, custodia mobili, compensi amministratore condominio.
- Interventi non conformi norme urbanistiche/sicurezza.
- Nuove costruzioni; interventi su immobili produttivi; spese non documentate o non conformi a norme antisismiche/energetiche.
Obblighi e bonus collegati: una checklist rapida
Per non perdere la detrazione e sfruttare ogni opportunità, segui questi passaggi:
- CILA/SCIA: Assicurati di avere il titolo abilitativo depositato in Comune (se richiesto dal tipo di lavoro). Leggi anche CILA per bonus ristrutturazione.
- Bonifico Parlante: È l’unico metodo di pagamento valido. Segui la nostra guida al bonifico parlante.
- IVA Agevolata: Ricorda che sulla manodopera e su beni significativi puoi chiedere l’IVA al 10%. Guida all’IVA 10%
- Documenti: Conserva tutto per almeno 15 anni. Leggi la nostra checklist dei documenti da conservare.
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Domande Frequenti sul Bonus Ristrutturazione 2026
Posso chiedere il bonus ristrutturazione se faccio i lavori “fai da te”?
Sì, ma solo per le spese di acquisto dei materiali, a patto che tu abbia aperto una pratica edilizia (es. CILA) prima dell’inizio lavori. Tuttavia, non puoi detrarre il valore del tuo lavoro (la manodopera propria). Ricorda che i materiali vanno pagati con bonifico parlante (niente carta di credito, quindi attenzione agli acquisti su Amazon per il bonus 50%).
Posso detrarre la spesa se cambio solo il pavimento?
No, se l’intervento è puramente estetico (sostituzione piastrelle o parquet) in una casa privata rientra nella manutenzione ordinaria ed è escluso.
L’eccezione: La spesa diventa detraibile se il cambio del pavimento è necessario a seguito di un lavoro “straordinario”, come il rifacimento dell’impianto idraulico sottostante (criterio dell’intervento assorbente).La tinteggiatura delle pareti rientra nel bonus?
Per le abitazioni private: no, è manutenzione ordinaria.
Per i condomini: sì, se riguarda le parti comuni (es. vano scale, facciata).
Il trucco: Se stai facendo una ristrutturazione più ampia (es. sposti tramezzi), la tinteggiatura delle nuove pareti rientra nelle spese detraibili come opera di finitura collegata.Il bonus vale anche per il garage o il box auto?
Sì. Gli interventi di manutenzione straordinaria sul box auto (es. installazione saracinesca elettrica, rifacimento tetto, sostituzione basculante con una blindata) sono detraibili se il box è pertinenziale all’abitazione. È detraibile anche la costruzione di nuovi posti auto.
Installare un condizionatore è considerato ristrutturazione?
Sì, l’installazione di una pompa di calore (condizionatore che fa anche caldo/freddo) è considerata manutenzione straordinaria perché migliora l’efficienza energetica. Puoi accedere al Bonus 50% (o Ecobonus) anche senza fare opere murarie, conservando la documentazione tecnica del produttore.
Se vendo la casa, perdo le rate residue?
Di solito, sì. Le rate non ancora utilizzate si trasferiscono automaticamente al nuovo acquirente.
L’eccezione: Se vuoi mantenere le detrazioni per te, devi scriverlo chiaramente nell’atto di compravendita (rogito) con una clausola specifica di “mancato trasferimento della detrazione”.Posso pagare i lavori in contanti o con assegno?
Assolutamente NO. Perdi il bonus all’istante.
L’IVA che pago in fattura è anch’essa detraibile?
Sì. La detrazione del 50% si calcola sul totale del bonifico, quindi Imponibile + IVA. (Esempio: Fattura di 10.000€ + 1.000€ IVA = Detrai il 50% di 11.000€).
Sono in regime forfettario. Perdo il bonus?
Dipende.
– Se hai solo reddito da Partita IVA Forfettaria: Sì, perdi il bonus (perché non paghi IRPEF ma un’imposta sostitutiva).
– Se hai anche reddito da lavoro dipendente o pensione: No, puoi usare l’IRPEF generata da quel reddito per scaricare il bonus.Posso usare Bonus Ristrutturazione ed Ecobonus insieme?
Sì. Purché su spese diverse. Non puoi detrarre la stessa finestra due volte. Ma puoi usare il Bonus Ristrutturazione per i pavimenti e l’Ecobonus per la caldaia, massimizzando i due plafond separati.
Devo sempre fare la comunicazione all’ENEA?
No. È obbligatoria solo per lavori che comportano risparmio energetico (infissi, caldaie, pompe di calore, elettrodomestici). Per il rifacimento del bagno o dell’impianto elettrico (senza domotica termica), non serve.
Se più persone pagano i lavori (es. coniugi)?
Il massimale di spesa è unico per l’immobile. La detrazione spetta a chi ha effettivamente pagato, in proporzione alla sua spesa e con l’aliquota a cui ha diritto.
I massimali del Bonus Ristrutturazione e del Bonus Mobili si sommano?
Sì. Sono due bonus diversi con due massimali di spesa separati, come spieghiamo nella nostra Guida completa al Bonus Mobili.
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Avvertenza: Le informazioni sono aggiornate alla normativa vigente (Gennaio 2026), inclusa Legge di Bilancio 2026, Circolare AdE 8/E/2025 e guida ottobre 2025. Le regole fiscali possono subire variazioni; consulta fonti ufficiali.
Disclaimer: Questa guida è informativa e non costituisce consulenza professionale. Non si assume responsabilità per errori o conseguenze. Consulta un CAF, commercialista o tecnico per il tuo caso specifico.
